Markodj90

Odlučili ste da prodate zemlju ili neku drugu nekretninu koja je u vašem vlasništvu. Pre početka postupka prodaje važno je da se pored ostalog upoznate i sa pojmom „pravo preče kupovine“.

Pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine je institut koji u našem pravnom sistemu regulišu više zakona od kojih su primarni:

- Zakon o prometu nepokretnosti
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
- Zakon o obligacionim odnosima

Pravo preče kupovine je način sticanja svojine na nepokretnosti ili poljoprivrednom zemljištu u slučaju prodaje, pre drugih potencijalnih kupaca.

Naime, pravo preče kupovine omogućava određenoj osobi da stekne neku imovinu po istim uslovima kao i treća strana koja je voljna kupiti tu imovinu. Ovo pravo obično postoji u kontekstu prodaje nekretnina. Na primer, ako vlasnik nekretnine odluči da je proda, osoba koja ima pravo preče kupovine ima prvo pravo otkupa te nekretnine, pre nego što vlasnik može prodati nekretninu trećoj strani.

Izvor:https://www.pexels.com/photo/black-t...light-1727004/

Osnovni cilj prava preče kupovine je pružiti zaštitu od neželjenih promena u vlasništvu nekretnina, posebno ako je ta imovina od značaja za osobu koja ima to pravo ili za zajednicu u kojoj se nalazi.

Vrste prava preče kupovine


Postoje dve vrste prava preče kupovine:

Zakonsko pravo preče kupovine - uspostavlja se zakonom

Kada sopstvenik namerava da proda poslovnu prostoriju i zemljište u građevinskom području, mora prvo da ponudi opštini i korisniku prava preče kupovineKada sopstvenik prodaje stan pravo preče kupovine imaju suvlasnik, imalac stanarskog prava i opština

Ugovorno pravo preče kupovine - uspostavlja se saglasnošću volja

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima, zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes. Od trećeg lica može se zahtevati da se prodata stvar ustupi i uspeće sa svojim zahtevom, bez obzira na savesnost trećeg lica.

Ugovorno pravo preče kupovine može se suprostaviti samo ako je kupac nesavestan, odnosno može se zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo u slučaju da je treće lice bilo nesavesno. Ukoliko je treće lice savesno, nosilac prava preče kupovine može zahtevati naknadu štete od svog saugovornika.

Važno je znati da zakonsko pravo preče kupovine nije vremenski ograničeno dok ugovorno pravo preče kupovine prestaje posle isteka roka koji je određen ugovorom, pri tome se ugovorom ne može predvideti rok duži od 5 godina.

Izvor:https://www.pexels.com/photo/view-of-cityscape-325185/

Pravo preče kupovine pri prometu nepokretnosti


Obaveza suvlasnika nepokretnosti, kada odluči da proda svoj suvlasnički deo na određenoj nepokretnosti, je da o istom obavesti ostale suvlasnike i da njima ponudi na prodaju svoj deo. Ukoliko prodavac ne postupi u skladu sa zakonom, ostali suvlasnici imaju pravo da traže poništaj izvršene prodaje.

Pravo preče kupovine upravo pruža zaštitu drugom suvlasniku koji ima pravo da kupi taj udeo pre bilo kog trećeg lica, odnosno ima prioritet u odnosu na druge potencijalne kupce.

Ukoliko ima više suvlasnika, prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ako ima više suvlasnika sa jednakim delovima. zakon dozvoljava da suvlasnik samostalno odluči kome će od njih da proda svoj deo na nepokretnosti.

Ponuda i rok za prihvatanje ponude

Ponuda treba da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni kao i ostalim uslovima prodaje i obavezno se istovremeno dostavlja svim nosiocima prava preče kupovine i to preporučenim pismom.

Imalac prava preče kupovine mora u roku od 15 dana od dobijanja ponude da se izjasni da li prihvata ponudu prodavca i to u pismenoj formi, preporučenim pismom.

Ako se imalac prava preče kupovine ne izjasni u navedenom roku, odnosno ne odgovori na propisan način, smatra se da je odbio ponudu. Prodavac po isteku roka može da proda nepokretnost drugom licu, ali isključivo pod istim uslovima a ne pod povoljnijim uslovima.

Ukoliko imalac prava preče kupovine nije prihvatio ponudu, a vlasnik u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude ne proda nepokretnost trećem licu, u slučaju ponovne prodaje, vlasnik mora ponuditi imaoca prava preče kupovine, odnosno ponoviti ceo postupak.

Povreda prava preče kupovine

Pravo preče kupovine je povređeno u sledećim slučajevima:

Ako prodavac nije prvo ponudio nepokretnost koju prodaje ostalim suvlasnicima nepokretnosti;Ako je nakon dostavljanja ponude ista odbijena, a prodavac zatim proda nepokretnost trećem licu ali po povoljnijim uslovima;

Ukoliko je nepokretnost predata kupcu u državinu, ali ugovor o kupoprodaji nije zaključen u zakonom propisanoj formi.

Zaštita prava preče kupovine

U slučaju kada je imalac prava prodao nepokretnost a da pre toga nije dostavio ponudu imaocima prava preče kupovine ili je prodao nepokretnost pod uslovima povoljnijim iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva poništaj ugovora o prodaji i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima.

Rok za podnošenje tužbe je 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, (objektivni rok), a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. (subjektivni rok).

Ukoliko je nepokretnost predata kupcu u državinu, a ugovor o kupoprodaji nije zaključen u zakonom propisanoj formi, rok za podnošenje tužbe je godinu dana od saznanja za prenos državine, a najkasnije dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Na dan podnošenja tužbe, lice koje ima pravo preče kupovine, polaže kod nadležnog suda i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Na ovaj način imalac prava preče kupovine dokazuje ozbiljnost svoje namere, kao i da ima finansijska sredstva da je ostvari.

Ukoliko imate još nedoumica vezano za institut prava preče kupovine najbolje je da se obratite vašem advokatu koji će vam pružiti neophodnu pravnu pomoć, radi zaštite vaših prava, ili stručnom timu agencije za nekretnine kojoj ste poverili prodaju vaše nekretnine.

Autor: Milica S.K.