Dragan-che

Proleće važi za godišnje doba kada sve cveta. Tržište nekretnina nije izuzetak, naročito ako imamo na umu da su neke banke počele da obezbeđuju kupcima stanova na kredit učešće od 10% (naspram nekadašnjih 20%), što direktno utiče na povećanje ionako visoke tražnje. To se posebno odnosi na novogradnju. Kako je u mnogim zemljama u prethodnom periodu došlo do pada tražnje zbog nesigurnosti i finansijske krize, u Srbiji to nije slučaj. Trend veće tražnje od ponude utiče na skok cena, naročito na atraktivnim lokacijama, a takve stanove kupuju pretežno keš-kupci. Vlasnici stanova za iznajmljivanje i dalje drže izuzetno visoke cene. Međutim, ne raste samo tražnja za stanovima, već i za vikendicama. Ako tražite nekretnine za kupovinu ili prodaju, u nastavku teksta saznaćete kako se kreću cene stanova u prestonici i u unutrašnjosti i da li je pravo vreme da kupite vikendicu.

Šta diktira trendove na tržištu nekretnina?

Prema mišljenju agenata nekretnina, revizora i poznavalaca tržišnih prilika, trendove na tržištu diktira visoka tražnja koja je uslovljena velikim učešćem keš-kupaca u kupovini (procenjuje se oko 85%), kao i povoljniji uslovi banaka za kreditne kupce. Od prošle godine, po preporuci Narodne banke Srbije, „Banka Nacionalna štedionica“ smanjila je učešće na 10% (od ukupne cene stana), dok su nakon nje isto učinile „Eurobank“ i „Raiffeisen banka“. Za kupovinu stanova na kredit sa kraćim periodom otplate najčešće se odlučuju IT stručnjaci, analitičari, konsultanti i ljudi sličnih, dobro plaćenih zanimanja. Kako se postavlja pitanje da li je ovo „balon“ i da li će uopšte pući, ljudi sa slabijom kupovnom moći se odlučuju za kupovinu stanova vođeni mišlju „Šta ako cena još poraste?“.

Promet u 2020. bio je blizu milijardu i po evra. Veruje se da crno tržište ima uticaj na trendove konstantnog rasta cene nekretnina, naročito u prestonici. Osim toga, poskupljenje građevinskog materijala, kao i slabija ponuda kvalitetnih radnika, imaju popriličan uticaj na visoke cene nekretnina.

Cene stanova u Beogradu – trend rasta se ne zaustavlja

U prethodne tri godine cene nekretnina u Beogradu neumoljivo rastu, naročito kada je u pitanju novogradnja. Tokom 2020. godine cene stanova u nekim centralnim beogradskim opštinama porasle su i za 60 odsto u odnosu na 2018. Investitori ne mogu lako pronaći nove lokacije za izgradnju stambenog i poslovnog prostora, prvenstveno zbog pravno-imovinskih nerešenih pitanja. Podaci Republičkog zavoda za statistiku pokazuju da je u oktobru 2020. godine izdato 21% više građevinskih dozvola nego u istom periodu prethodne godine.Na najatraktivnijim lokacijama cene stanova u izgradnji kreću se od 3.000 evra i više. U Beogradu na vodi se prodaju najskuplji stanovi u Srbiji. Cena kvadrata iznosi od 2.500 do preko 8.000 evra. Kupci su pretežno stranci, iz Evrospke unije i Kine, kao i naši ljudi iz dijaspore.

Osim novogradnje, rast cene stare gradnje zabeležen je u beogradskim opštinama: Stari grad, Vračar, Savski venac, Novi Beograd, Palilula, Zvezdara, Voždovac, Čukarica, Rakovica i Zemun. Zanimljivo je i da se nekretnine stare gradnje u opštini Savski venac prodaju po 30% nižim cenama od one koja je iskazana u oglasu. Na Vračaru, Starom gradu i Novom Beogradu oglašena cena bude oko 10% snižena tokom prodaje.

Šta možemo da očekujemo do kraja 2021. godine? Ako se vodimo trendovima iz bliske prošlosti i imamo u vidu činjenicu da je tokom poslednje ekonomske krize 2008. godine pad vrednosti na tržištu nepokretnosti u prestonici trajao više od pet godina, posledice trenutnog ekonomskog stanja najverovatnije ćemo moći da vidimo tek krajem 2021. godine.

Nekretnine u unutrašnjosti

Iako je Beograd najatraktivnija i najskuplja lokacija za kupovinu nekretnina u Srbiji, najskuplji kvadratni metar prodat je u Novom Sadu. Treba istaći da nije u pitanju stambeni, već poslovni prostoru u Ulici Modene. Plaćen je 11.026 evra po kvadratnom metru. Poređenja radi, najskuplji kvadratni metar stambenog prostora prodat je u Beogradu na vodi za 8.754 evra.

Oko 50% stanova prometuje se u Beogradu. U drugoj polovini koja se prometuje van prestonice cene se kreću oko 1.000 evra po kvadratu. Kao i u Beogradu, trend rasta beleži se i u mnogim većim gradovima. Stagnacija i blagi pad mogu se očekivati krajem 2021. godine, smatraju agenti iz vodećeih agencija za nekretnine. Dok neke opštine na jugu zemlje imaju poprilično niske cene kvadrata stambenog prostora, druge su znatno bliže beogradskim i to: Čajetina (Zlatibor), Novi Sad, Vrnjačka Banja, Užice, Kragujevac i tri niške opštine (Crveni krst, Medijana i Palilula).

Trend kupovine nekretnina u kešu važi i za unutrašnjost zemlje. Udeo gotovinskog plaćanja u četvrtom kvartalu 2020. godine bio je najveći u Kragujevcu (oko 80%), u Novom Sadu (76-77%) i u Nišu ( oko 71%).

Pad tražnje za poslovnim prostorom

Videli smo da pandemija koronavirusa nije uticala na zaustavljanje rasta cena stambenog prostora. Međutim, sa poslovnim prostorom je drugačije, bilo da je u pitanju kupovina ili iznajmljivanje. Mnoge kompanije su svoje poslovanje preusmerile na onlajn kanale, te napustile svoje poslovne prostore. Veliki broj turističkih agencija, avio-kompanija i agencija koje se bave organizacijom događaja pogođenih pandemijom, zatvorilo je svoja predstavništva. Ponuda poslovnog prostora je porasla, a njegova cena pala. Izuzetak čine tržni centri i retail parkovi.

Šta je prouzrokovalo rast cene vikendica?

Dok smo do 2020. godine putovali u inostranstvo i retko posećivali neke mirne krajeve Srbije, u toku pandemije sve se promenilo. „Lockdown“ navodio je ljude da odlaze u vikendice van gradova kako bi se udaljili od žarišta virusa. I investitori su videli nove prilike. Kako je navedeno u izveštaju Republičkog geodetskog zavoda "u prvoj polovini 2020. godine na teritoriji Republike Srbijie prometovana je 551 vikendica, što je za 39% više u odnosu na isti period 2019. godine“. Navodi se i da je najviše vikendica prodato u regionu Vojvodine.

Podaci RGZ pokazuju da se vikendice na Zlatiboru prodaju po cenama najsličnijim vilama u Beogradu. Od trenda ne odstupaju ni Sremski Karlovci. Osim na Zlatiboru, tražnja za vikendicama je najizraženija na Tari, Divčibarama i Zlataru. Na primer, u opštini Nova Varoš (Zlatar) cene dostižu i do 10.000 evra za ar zemlje.Placevi naDivčibarama trenutno se prodaju po ceni od 2.000 do 3.000 evra za ar. Na Tari najatraktivnije lokacije su Mitrovac, Sekulići, Osluša, Sokolina, Zaovine i cene se kreću od oko 2.000 evra po aru, dok su pre pandemije bile oko 800 do 1.000 evra. Ako ste planirali da kupite vikendicu, znajte da je tren rasta cena i dalje na snazi.